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譲渡所得の計算方法
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個人の所得には、給与・事業所得など10種類があり、所得税と住民税がかかってきますが、住宅や土地など資産を譲渡したときに生じた譲渡所得については、他の所得とは分離課税されます |
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3,000万円の特別控除
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一定の条件を満たしているマイホームを譲渡したときは、譲渡所得から3,000万円控除の軽減措置が適用されます |
軽減税率課税
（10年超所有）
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マイホームを譲渡したときは、3,000万円控除後の課税所得に対して、所有期間別に3種類の税率が決められており、10年超の場合は軽減税率になります |
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居住用の買換え特例
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譲渡した価格以上のマイホームに買い換える場合には譲渡税全額を、譲渡価格以下の買換えでもその金額に応じた譲渡税を課税繰り延べするものです。2つのタイプの買換え特例が設けられています |
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マイホーム以外の不動産の売却
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個人がマイホーム以外の不動産を売却する場合、その譲渡所得に対しては譲渡税（所得税・住民税）がかかります |
譲渡所得の計算方法
譲渡所得（譲渡益） ＝ 譲渡収入（売却代金） - （所得費＋譲渡費用）
個人の所得には、給与・事業所得など10種類に分類され、所得税と住民税がかかってきます。
しかし、住宅や土地などの資産を譲渡したときに生じた譲渡所得については、他の所得とは分離して課税し、税率も別に定められています。ポイントは右記となります |
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- 譲渡所得からの3,000万円の特別控除
- 所有期間により3種類の税率
- 買い換え特例で譲渡税がゼロ？
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譲渡所得の計算方法は
譲渡収入（売却代金）-(所得費＋譲渡費用）
となります。
マイホームであれば、売却代金から、取得に要した費用（取得費）と、譲渡のために要した直接費用（譲渡費用）を差し引いた額を差し引いた額が譲渡所得となります
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■取得費
マイホーム取得のための直接費用
①土地建物の購入代金、建築費
②仲介手数料・登記費用・抵当権設定費用
③不動産取得税・印紙税
④リフォーム費用
⑤資金借入～居住するまでに支払った金利
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■譲渡費用
譲渡のために要した直接費用
①仲介手数料
②印紙税
③測量費、分筆のための費用
④建物解体費
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●建物の減価償却
建物は経年により老朽化します。当然価値も下がってきますので、取得費から経過年数分の減価償却を行なう必要があります
●償却方法
建物の構造に応じた法定耐用年数の1.5倍の定額法・償却率が適用されます
取得費-{(取得費-取得費×10%)×償却率×経過年数}=譲渡所得の取得費
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マイホームの償却率（定額法）
| 木造 |
鉄骨造 |
コンクリート造 |
| 33年 |
28年 |
40年 |
51年 |
70年 |
| 0.031 |
0.036 |
0.025 |
0.020 |
0.015 |
例えば平成3年3月に2,500万円で建てた木造住宅を平成18年6月に売却する場合
（経過年数15年、6ヶ月未満切捨て、以上切上げ）
2,500万円-(2,500万円×90%×0.031×15年)
=1,453万7,500円（取得費） |
○概算取得費
土地建物の取得時期が古くてわからない場合は、売却額の5%を取得費にして算出できます。
取得費が5%未満の場合でも5%の概算取得費を使う事が可能です |
