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譲渡所得の計算方法
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個人の所得には、給与・事業所得など10種類があり、所得税と住民税がかかってきますが、住宅や土地など資産を譲渡したときに生じた譲渡所得については、他の所得とは分離課税されます |
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3,000万円の特別控除
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一定の条件を満たしているマイホームを譲渡したときは、譲渡所得から3,000万円控除の軽減措置が適用されます |
軽減税率課税
（10年超所有）
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マイホームを譲渡したときは、3,000万円控除後の課税所得に対して、所有期間別に3種類の税率が決められており、10年超の場合は軽減税率になります |
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居住用の買換え特例
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譲渡した価格以上のマイホームに買い換える場合には譲渡税全額を、譲渡価格以下の買換えでもその金額に応じた譲渡税を課税繰り延べするものです。2つのタイプの買換え特例が設けられています |
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マイホーム以外の不動産の売却
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個人がマイホーム以外の不動産を売却する場合、その譲渡所得に対しては譲渡税（所得税・住民税）がかかります |
所有期間によって3種類の税率がある
マイホームを譲渡したとき、3000万円控除後の課税所得に対して、所有期間別に
①5年以下
②5年超～10年以下
③10年超
の3種類の税率が決められています。10年超の場合は軽減税率になりますが、10年以下は一般の不動産を譲渡したときと同じ税率が適用されます。
なお、土地の所有期間が10年超でも、家屋の所有期間が10年以下の場合は、低率は適用されません。
所有期間は売却した時の1月1日現在を基準とします。
マイホームを譲渡したときの税率（3,000万円特別控除後）
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所有期間
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所得税
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住民税
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5年以下
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課税所得に対して30%
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課税所得に対して9%
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5年超～
10年以下
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課税所得に対して15%
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課税所得に対して5% |
| 10年超 |
課税所得6,000万円以下の部分･･･10%
課税所得6,000万円超の部分･････15% |
課税所得6,000万円以下の部分･･･4%
課税所得6,000万円超の部分･････5% |
●例えば、、、
例えば1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却したとき、仲介手数料を156万円（3%＋6万円）とすると、
譲渡所得･･･5,000万円-1,000万円-156万円＝3,844万円
課税所得･･･3,844万円-3,000万円（3,000万円特別控除）＝844万円
となります。実際には、取得費に諸費用を加えたり、減価償却分の差引が発生しますが、ここでは計算しやすいように
それらは考えないものとします。
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①所有期間が5年以下
の場合
所得税・・・844万円×30%＝253.2万円
住民税・・・844万円× 9% ＝ 75.96万円
計 329.16万円 |
②所有期間が5年超～
10年以下の場合
所得税・・・844万円×15%＝126.6万円
住民税・・・844万円× 5%＝42.2万円
計 168.8万円
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①所有期間が5年以下
の場合
所得税・・・844万円×10%＝84.4万円
住民税・・・844万円× 4%＝33.76万円
計 118.16万円 |
※ 確定申告時の添付書類は、
①譲渡所得の内訳書、②譲渡時、取得時の売買契約書、建築工事請負契約書（取得費のわかるもの）
③ 仲介手数料の領収書等（譲渡費用のわかるもの）
⑤住民票（売却日の2ヶ月以上後に、売却物件の所在地の市区町村が発行したもの）
⑥売却した土地、建物の登記簿謄本
